Litet om fastighetsbeskattning och fastighetsmoms
Beskattning av privatbostadsfastigheter
Privatbostadsfastigheter beskattas på ett ganska schablonmässigt sätt. Uthyrningsinkomsterna tas upp i inkomstslaget kapital och beskattas med 30% kapitalskatt. Några avdrag för faktiska kostnader, t ex reparationer och underhåll, får inte göras utan istället görs schablonberäknade avdrag.
Räntekostnaderna dras inte av från hyresinkomsterna utan får dras av separat i inkomstslaget kapital. För den som bedriver byggrörelse eller handel med fastigheter gäller särskilda regler om s k ”Byggmästarsmitta”.
Beskattning av näringsfastigheter
För näringsfastigheter gäller reglerna i inkomstslaget näringsverksamhet, dvs intäkterna tas upp i näringsverksamheten samtidigt som alla löpande kostnader, t ex reparationer, underhåll, försäkringar och räntor, får dras av. Byggnader, byggnadsinventarier, markanläggningar och markinventarier skrivs av löpande efter en beräknad nyttjandeperiod.
Möjligheterna till avdrag är alltså större om fastigheten är en näringsfastighet men samtidigt är beskattningen av ett eventuellt överskott hårdare.
Intäkter och kostnader deklareras på en näringsblankett, dvs på blankett NE, INK2, INK3 eller INK4.
För den som bedriver byggrörelse eller handel med fastigheter gäller särskilda regler om s k ”Byggmästarsmitta”.
Kapitalvinstberäkningen
Kapitalvinster på näringsfastigheter beskattas hårdare än kapitalvinster på privatbostadsfastigheter. Å andra sidan är en större del av en kapitalförlust avdragsgill om fastigheten är en näringsfastighet.
Försäljningar av privatbostadsfastigheter deklareras på blankett K5 medan försäljningar av näringsfastigheter deklareras på blankett K7.
Fastighetsmoms
Moms på fastighetsområdet upplevs ofta som besvärligt – huvudregeln innebär nämligen momsfrihet samtidigt som det finns många undantag. Särskilt besvärliga upplevs reglerna om frivillig momsregistrering för lokaluthyrning vara.
- Försäljning av en fastighet (mark, med eller utan byggnader osv) är momsfritt liksom överlåtelser och upplåtelser av
- hyresrätter,
- arrenden (undantag finns),
- tomträtter,
- bostadsrätter,
- servitutsrätter (undantag finns) och
- andra rättigheter till en fastighet (undantag finns).
Momsfriheten gäller även tillhandahållanden av gas, vatten, värme och mätutrustning för tv och radio om detta ingår som ett led i upplåtelsen av fastigheten.
Överlåtelser av hyresrätter är momsfria. Detsamma gäller ersättningar för att frånträda hyresavtalet eller avstå från att tillträda hyresavtalet.
Om en hyresgäst får ersättning genom att ingå avtal för att bli hyresgäst är den ersättningen momspliktig eftersom det handlar om t ex en reklamtjänst och inte en fastighetstjänst.
Det finns vissa viktiga undantag från momsfriheten:
- Det finns områden som obligatoriskt är momsbelagda, t ex hotell, parkering och reklamplatser
- Det finns regler om frivilligt momsinträde vid lokaluthyrning
Dessutom gäller de allmänna momsreglerna för en fastighet som ingår i och används i en momsbelagd verksamhet, t ex bilverkstäder eller ekonomibyggnader i lantbruk. När det gäller sådana fastigheter får företaget lyfta momsen på utgifter som hör till fastigheten, t ex för ny-, till- och ombyggnad, reparationer och underhåll samt driftskostnader. Men observera att rätten till momslyft endast gäller om den aktuella byggnaden, t ex en ekonomibyggnad i lantbruk, verkligen används i en momspliktig verksamhet. Används byggnaden för privat bruk eller för någon momsfri verksamhet får inte momsen på utgifterna lyftas, trots att det rör sig om en byggnad som inkomstskattemässigt räknas in i näringsverksamheten.