Den andra betydelsen av andelslägenhet är en lägenhet i ett flerbostadshus, där man tillsammans med andra lägenhetsinnehavare äger en andel i fastigheten där lägenheten finns. Detta är inte så vanligt, främst beroende på att en sådan lägenhet inte går att belåna.
Köp av andel i fastigheten
När man förvärvar en sådan andelslägenhet är det en andel i fastigheten man köper. Det betyder att man inte äger just den lägenhet där man bor, utan man samäger en ideell andel av fastigheten. Andelens storlek brukar vara kopplad till hur stor ens lägenhet är i förhållande till den totala bostadsytan i huset.
Detta innebär att man betalar lagfart på förvärvet, och att man betalar fastighetsskatt på sin andel.
Ingen belåning
Det går inte att belåna en andel i en fastighet. Ett pantbrev (inteckning) omfattar alltid hela fastigheten. En central punkt i avtalet som finns mellan fastighetsägarna är att ingen delägare kan kräva att fastigheten belånas.
En köpare av en andel måste alltså kunna finansiera köpet på något annat sätt.
Omfattande avtal
Det finns ingen lagstiftning för andelslägenheter, även om det har kommit förslag i riksdagen om att man skulle införa lagstiftning om dessa. Vi har dock svårt att föreställa oss hur en sådan lag skulle utformas.
Följande punkter brukar finnas med i ett samägaravtal (fastighetsägaravtal):
-
Vilken lägenhet, förråd mm som delägaren har rätt att disponera.
-
Hänvisning till 12 kap i jordabalken (hyreslagen) som ska reglera delägarens rättigheter och skyldigheter.
-
Hur delägarens årsavgift beräknas och ska betalas. Årsavgiften ska täcka räntor och amorteringar på fastighetens lån, samt löpande driftskostnader. Årsavgiften blir lägre om man får in hyror från uthyrda lokaler mm.
-
Delägarens underhållsskyldighet när det gäller den egna lägenheten. Här brukar man utgå från hur det är i en bostadsrättsförening.
-
Bestämmelser om förtroendevald ”styrelse”, förvaltare och revisor.
-
Bestämmelser om dispositionsrättens förverkande.
-
Bestämmelser om delägarsammanträde, som påminner om föreningsstämman i en bostadsrättsförening.
-
Överenskommelse om att lag om samäganderätt inte ska gälla mellan delägarna.
Eftersom det inte finns någon speciell lagstiftning om ägarlägenheter blir det tingsrätten som får ta ställning till eventuella avtalsbrott mot delägaravtalet.
Skatt vid försäljning
En fastighet med ägarlägenheter är en näringsfastighet, så en privatperson som säljer sin andel i fastigheten beskattas för 90% av vinsten (27% skatt). En förlust får dras av till 63%.
En ägarlägenhet kan varken räknas som ursprungsbostad eller ersättningsbostad, så något uppskov kan inte erhållas vid ett bostadsbyte som innefattar en andelslägenhet.